5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的(de)总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去(qù)持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长(zh耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些ǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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