导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都(dōu)是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大(dà)类(lèi)，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流(liú)动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住宅(zhái)存在困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的(de)缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供需出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的(de)差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水