5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的(de)更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因而(ér)行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的(de)收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是(shì)公司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名(míng)机构在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大(dà)幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢(màn)很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它(tā)的基病娇是什么意思，病娇是什么意思呀网络用语(jī)本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）病娇是什么意思，病娇是什么意思呀网络用语ng>