近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例(lì)的(de)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(d比较长的古诗词，比较长的古诗10句e)前提下，增(zēng)厚资(zī)产包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格波(bō)动受多重(zhò比较长的古诗词，比较长的古诗10句ng)因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的(de)是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注比较长的古诗词，比较长的古诗10句意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类产品的(de)收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价(jià)值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益(yì)人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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