导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计(jì)局）；二是(shì)居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国(guó)的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

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