5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化三件套是哪三件的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的(de)公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的(de)也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(三件套是哪三件zī)源债(zhài)权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数(shù)城市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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