饱受争议的(de)二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在(zài)利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来说属于(yú)金额(é)不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易(yì)成(chéng)本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项(xiàng)并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交易过程(chéng)中(zhōng)存(cún)在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的(de)相关(guān)市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务(wù)费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为(wèi)27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房(fáng)地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门(mén)当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀(jī)构仅需(xū)在(zài)服(fú)务过程(chéng)中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过(guò)程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适(shì)的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站(zhàn)、客(kè)户端等(děng)场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提(tí)供的(de)基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事(shì)人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等部(bù)门(mén)采取约谈等综合(hé)措施(shī)进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相关(guān)违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价(社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规(guī)定，未来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则(zé)，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整(zhěng)改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房(fáng)源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交易产生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业的专业(yè)性提出(chū)更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该(gāi)由上(shàng)下家(jiā)各支(zhī)付一半(bàn)的中(zhōng)介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部(bù)分购房者处于弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中介费及(jí)税费(fèi)均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会(huì)利用其(qí)支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有利(lì)于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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