OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新(xīn)区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实(shí)不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技的(de)事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余(yú)7只均有不(bù)同程度(dù)下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上(shàng)述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值(zhí)，很适柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰(chí)私(sī)募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现金流(liú)没有造成(chéng)大(dà)的(de)影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区(qū)会(huì)最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中(zhōng)披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二(èr)级市(shì)场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进行了(le)解释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一定(dìng)提(tí)振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信(xìn)心(xīn)，预计(jì)签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租(zū)户(hù)正常转化(huà)后(hòu)，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和(hé)核实(shí)工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然(rán)收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的(de)态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为(wèi)导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度(dù)的(de)短期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出(chū)租率下(xià)滑情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在给租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和联(lián)合营销方(fāng)面能(néng)更加充分(fēn)发(fā)挥协(xié)同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方(fāng)，还(hái)有一(yī)些其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市平台(tái)目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们(men)在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发(fā)事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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