导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(sh小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢āng)品住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市(shì)场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中(zhōng)国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售(shòu)以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来(lái)了很(hěn)大的不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫(w小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢èi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存(cún)在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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