5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公司(sī)拿地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度的(de)业绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(sh武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子í)现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按(àn)照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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