5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸)终于(yú)出(chū)现了(le)三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段(duàn)恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季(jì)度(dù)的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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