文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商(shā女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路ng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期(qī)长的(de)两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资(zī)存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本(běn)市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那(nà)么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产大开(kāi)发时代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融(róng)工具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路现房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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