近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金(j中国有几个党派，中国有几个党派组织īn)基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的(de)二级市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的(de)更(gèng)新改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分(fēn)配的(de)现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn中国有几个党派，中国有几个党派组织)在相(xiāng)对股债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的(de)资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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