近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品一里地等于多少米，一里地等于多少米千米长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不(bù)再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　一里地等于多少米，一里地等于多少米千米agedata>

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额(é)交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变化。基(jī)金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施一里地等于多少米，一里地等于多少米千米资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分(fēn)红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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