导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完(wán)全(quán)反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了(le)户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余(y美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思ú)？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国(guó)、英国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户数(shù)会因户(hù)均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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