OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市(shì)场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波(bō)动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值(zhí)，投资(zī)者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流出(chū)，但是(shì)，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现(xiàn)金流(liú)没(méi)有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资(zī)产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响(15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三(sān)周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉(xī)新区国(guó)资(zī)委也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负责人介绍(shào)说，目(mù)前储(chǔ)备租(zū)户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金给了(le)我们(men)一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责(zé)的(de)态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的(de)张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人(rén)有(yǒu)那么(me)多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租和(hé)换租都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项目(mù)的大(dà)租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑情15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗况没有得(dé)到(dào)及时(shí)修复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了(le)一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平(píng)等方面(miàn)也(yě)有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度(dù)高(gāo)一(yī)些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单层以一千平的(de)面积(jī)为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物(wù)业(yè)。租户(hù)自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老资产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资(zī)源共享和(hé)联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责(zé)人(rén)表示，张(zhāng)江集团和(hé)张(zhāng)江(jiāng)高科目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重要(yào)的一(yī)步，眼下(xià)我们可能面临了一些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可(kě)能(néng)化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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