饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存在利用房源客(kè)源优势(shì)收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易(yì)占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居民往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多(duō)中介利(lì)用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要(yào)监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的(de)最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各(gè)方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了(le)房地产中介服务(wù)等(děng)57个(gè)政(zhèng)府定价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机(jī)构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服务机(jī)构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及(jí)工资(zī)标准，综合计算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)部(bù)门将会同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部(bù)门采取约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行(xíng)重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部门(mén)会(huì)同有关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关(guān)违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管部门要依法经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感依(yī)规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意(yì)见仅为经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其中(zhōng)的(de)细则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务(wù)领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一(yī)些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处(chù)于(yú)弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可(kě)能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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