5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其(qí)第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面(miàn)是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏(sū)至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的(de)也(yě)是(shì)一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压(yā)力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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