5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是(shì)人均住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收(s四大灵猴的兵器叫什么名字hōu)入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将四大灵猴的兵器叫什么名字回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢四大灵猴的兵器叫什么名字很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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