文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含(hán)在(zài)购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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