近两(liǎng)年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极(jí)大(dà)不确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项目(mù)每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报，投资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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