近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来(lái)分红(hóng)水平的(de)预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的(de)改善有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应(yīn话说三遍淡如水下一句是什么意思，话说三遍淡如水下一句是什么成语g)了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是(s话说三遍淡如水下一句是什么意思，话说三遍淡如水下一句是什么成语hì)变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特话说三遍淡如水下一句是什么意思，话说三遍淡如水下一句是什么成语许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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