导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人(rén)均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的(de)时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022　

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅(zhá2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022i)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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