5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房(fáng)地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业(yè)的(de)持(chí)股比例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总(z爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语ǒng)的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报交出的也(yě)是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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