文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要(yào)坚持市(shì)场化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压(yā)力，加速(sù)了房(fáng)屋(wū)的建造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(h反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数é)银行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银(yín)行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以来全(quán)国(guó)并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数rong>

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第(dì)三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。