近两(liǎng)年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，蜗牛是不是昆虫类对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建蜗牛是不是昆虫类筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。