导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(gu勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？ò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公(gōng)布(bù)了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们(men)主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量(liàng)房(fáng)地产套数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到(dào)了户(hù)均一(yī)套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全国人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数(shù)会因户(hù)均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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