饱受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部(bù)、市(shì)场监管总局(jú)联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)等十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易DHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易成(chéng)本(běn)较高、交易(yì)周(zhōu)期(qī)较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务(wù)事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易(yì)行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的一个(gè)话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主要监管的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔(bǐ)金额(é)不低的中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合(hé)理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的(de)最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按(àn)成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的(de)收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门(mén)当前并(bìng)未(wèi)明(míng)确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构仅需在(zài)服(fú)务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事(shì)人(rén)出具(jù)收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部(bù)门会同(tóng)有关部门(mén)依法(fǎ)查处不(bù)按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规(guī)定，未来(lái)如(rú)何(hé)具体认定其中的(de)细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总(zǒng)监(jiān)陆(lù)骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原(yuán)本(běn)应该由上下家(jiā)各支(zhī)付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱(ruò)势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式(DHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品shì)，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给(gěi)下(xià)家(jiā)，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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