近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的(de)收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两个部(bù)分，两(liǎng)个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额(é)与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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