5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思)大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的(de)上实发展，五一(yī)假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一(yī)季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引了知行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是(shì)连续第三(sān)个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第(dì)九位，此外(wài)联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复(fù)更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待(dài)它的(de)基本(běn)面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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