饱(bǎo)受争议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用(yòng)、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用(yòng)客户个人(rén)信息(xī)等问题，加重交易(yì)当事(shì)人(rén)负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策研(yán)究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具(jù)有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息(xī)不(bù)对称等问(wèn)题，将非必(bì)要(yào)的收费(fèi)夹带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市(shì)场(chǎng)交易行为(wèi)及(jí)其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地(dì)产经纪服(fú)务行业关注球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)上，两部门在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易(yì)双方共同承(chéng)担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发的《关(guān)于房地(dì)产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上(shàng)适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各中(zhōng)介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额(é)，由当(dāng)事人签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规(guī)信(xìn)息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业(yè)信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规(guī)范(fàn)行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服(fú)务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么ne-height: 24px;'>球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么ng>由于当前两部门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热点城市(shì)的(de)二(èr)手(shǒu)房交易过(guò)程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出(chū)现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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