近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募RE戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画ITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集(jí)材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求，基(jī)础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券(quàn)的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意(yì)戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画，特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进一(yī)步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映在基础戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画资产的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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