5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延(yán)续(xù)。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前(qiánbehaviour可数吗，behaviour是可数名词吗)几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获得(dé)市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度behaviour可数吗，behaviour是可数名词吗(dù)十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察(chá)国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下(xià)游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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