文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商(shāng)资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíngword中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅)式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下(xià)的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的(de)负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòuword中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅)房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付(fù)前(qián)资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名律师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无(wú)误后签(qiān)订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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