导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过(guò)bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口静态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可(kě)能超预期。

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