近(jìn)两年火爆(bào)的创新(xī五的大写是什么n)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级(jí)市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额(é)包含了投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企(qǐ)业(y五的大写是什么è)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投五的大写是什么资者对经营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

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