导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极(jí)度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住(zhù)宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套(tào)房的(de)三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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