万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的(de)有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)实(shí)际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出(chū)去(qù)了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的(1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北(běi)京(jīng)当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试(shì)过多(duō)元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安(ān)的时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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