近(jìn)两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出(chū)该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红(hó顶的速度越来越快越叫的原因ng)收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资(zī)者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　顶的速度越来越快越叫的原因trong>普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集(jí)材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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