OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低(dī)开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市(shì)以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基(jī)础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事(shì)件特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述(shù)人(rén)士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内资金有所流(liú)出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前(qián)随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高(gāo)的产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能(néng)顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他(tā)也(yě)强调，最终还是(shì)落到(dào)租(zū)金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格出现回(huí)落(luò)。在(zài)随后召开(kāi)的(de)业(yè)绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出(chū)租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了(le)沟通和(hé)核实工作，并同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于(yú)张润特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户(hù)自身也(yě)会(huì)有诉(sù)求，也(yě)会根据(jù)自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负(fù)责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集(jí)团和张江(jiāng)高(gāo)科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面(miàn)临(lín)了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学(xué)城这三(sān)十年建设发(fā)展(zhǎn)过(guò)程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非常小的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突发(fā)事件的所有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持预(yù)期和市(shì)场(chǎng)的(de)信心。”

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