近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性，在(zài)有效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调(d没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩iào)减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前(qiá没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩n)提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限一般(bān)较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连(lián)回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称。

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