文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技(jì)术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租(zū)金(jīn)的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民(mín)众购房的(de)资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西rong>预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据购(gòu)房合(hé)同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来(lái)说，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要(yào)求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银(yín)行专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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