万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可以七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思向法院提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思)唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当(dāng)年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国(guó)安(ān)的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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