文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产市场的食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社(shè)会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报(bào)价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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