近(jìn)两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了(le)利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金额占可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上(sh司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文àng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面(miàn)临(lín)极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示(shì)，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映在基(jī)础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露(lù)的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产(司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人(rén)也(yě)称。

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