OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REI年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停Ts申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)RE年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停IT一(yī)季报中已经披(pī)露张江光大(dà)园项目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随(suí)着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得到年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停一定释放，但是(shì)价(jià)格(gé)涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等(děng)多(duō)重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高(gāo)如(rú)星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金(jīn)流(liú)没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级市场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了(le)一(yī)定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过了(le)不(bù)到三(sān)周的时间(jiān)，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)坦言，事(shì)发(fā)突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉(xī)新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)给了(le)我们一些(xiē)空间，但(dàn)本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域(yù)的(de)张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为(wèi)何未能(néng)得(dé)到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租和(hé)换(huàn)租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度的短期(qī)低(dī)点(diǎn)，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平(píng)等(děng)方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积(jī)为(wèi)主，还有一(yī)些(xiē)独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都(dōu)变成(chéng)了一(yī)家(jiā)，后续(xù)我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上市(shì)平(píng)台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基(jī)金扩容的(de)第一步(bù)，也(yě)是(shì)至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发(fā)情况(kuàng)需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十(shí)年建设发(fā)展过程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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