万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhō自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思ng)，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人民(mín)法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的(de)天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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