5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回(huí)升，年(niá太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名n)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名(duì)比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的(de)过(guò)程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海在(zài)内的绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外(wài)的(de)一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去(qù)等待(dài)它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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