导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济(jì)水平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

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　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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