饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得(dé)到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地(dì)产经(jīng)纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事(shì)人(rén)负担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实行明(míng)码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成(chéng)交依赖(lài)中介居间(jiān)成(chéng)交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过(guò)渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费(fèi)等(děng)，对居民(mín)造成额外的负(fù)担(dān)，而且这些服(fú)务事(shì)项并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)关注最多(duō)的一个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)主(zhǔ)要(yào)监管的(de)重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中(zhōng)介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过(guò)程(chéng)中，相关监管部(bù)门(mén)当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服(fú)务内容和(hé)收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务(wù)和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关部门(mén)依(yī)法(fǎ)查(chá)处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要(yào)依(yī)法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未(wèi)来豪宅(zhái)的(de)中介费(fèi)有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价(jià)，合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收费(fèi)就(jiù)不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在(zài)合(hé)理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还(hái)需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性提(tí)出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究(jiū)院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支付(fù)一(yī)半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房五斤等于多少克，五斤等于多少克千克者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿意承担(dān五斤等于多少克，五斤等于多少克千克)中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实(shí)际(jì)上相当于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明(mín五斤等于多少克，五斤等于多少克千克g)度(dù)，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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